新華社北京4月15日電 題：院墻被“強拆”、小區(qū)不安全、業(yè)委會難產(chǎn)——北京部分小區(qū)治理難題調(diào)查
新華社記者楊洋
日前《北京市物業(yè)管理條例》公布，并將于5月1日起正式施行。專家認為，條例將為調(diào)節(jié)業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等有關(guān)主體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系提供更明晰的法律依據(jù)，有助于提升城市治理效能。
近日，新華社記者走訪北京多個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)仍存在業(yè)主維權(quán)難、業(yè)委會成立難履職難等情況。
院墻被連夜拆了，業(yè)主被“忽悠”懵了
“已入住三年的小區(qū)，圍墻怎么突然就違章了？”家住北京豐臺區(qū)西宸原著小區(qū)的黃女士等多名業(yè)主告訴記者，該小區(qū)西側(cè)圍墻被開發(fā)商連夜拆除，直接影響小區(qū)安全。
碎磚塊散落滿地、路燈傾倒在路面、電線裸露在外……記者近日探訪西宸原著小區(qū)看到，該小區(qū)西側(cè)圍墻已被拆除，原址豎起了一排鐵藝圍欄。
記者了解到，拆除圍墻的是開發(fā)商——北京葛洲壩龍湖置業(yè)有限公司。2019年12月13日該公司發(fā)布公告稱，小區(qū)西側(cè)須退讓7.5米道路對社會進行開放，西側(cè)圍墻為臨時圍墻，將按照北京市規(guī)劃和自然資源委員會的要求拆除。
據(jù)開發(fā)商母公司龍湖集團工作人員透露，小區(qū)西側(cè)圍墻沒有“手續(xù)”，是以“臨時圍墻”名義通過規(guī)劃驗收。
記者從北京市規(guī)自委豐臺分局獲悉，2014年已在該地塊《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件特別告知事項中注明，該用地與西側(cè)另一地塊間新增城市道路對社會開放使用。2019年6月項目整體驗收時發(fā)現(xiàn)龍湖公司擅自加建圍墻，該圍墻未經(jīng)規(guī)劃許可，涉嫌違法建設(shè)，因此要求龍湖公司自行拆除。
然而記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們對相關(guān)信息卻并不知曉。黃女士等業(yè)主反映，購房時的宣傳內(nèi)容，包括沙盤、平面圖都顯示有西側(cè)圍墻存在，并沒有任何銷售人員提示圍墻可能被拆，且入住時圍墻已經(jīng)存在。“圍墻有四米多高，一百多米長，墻內(nèi)種有綠植，墻面雕刻有花紋并裝有監(jiān)控設(shè)施，這樣的圍墻誰能看出來是臨時圍墻？”業(yè)主黃女士說。
龍湖集團工作人員曲志也承認，公司在銷售過程中并未明確提示西側(cè)圍墻相關(guān)風(fēng)險。業(yè)主廖先生表示，封閉式小區(qū)是業(yè)主選擇購房的重要因素，現(xiàn)在拆除圍墻用鐵藝圍欄代替，涉嫌故意隱瞞、“忽悠”業(yè)主。
面對業(yè)主們重建圍墻的要求，西宸原著小區(qū)物業(yè)經(jīng)理王錦瑞稱，此后將通過增設(shè)監(jiān)控設(shè)備，加強保安巡邏等方式保障小區(qū)安全。
對于小區(qū)圍墻是否可以重建，北京市規(guī)自委豐臺分局在信訪事項處理意見書中答復(fù)，如該圍墻確需保留，應(yīng)由項目開發(fā)建設(shè)主體向市交通行政主管部門申請并取得同意后，再依法申報圍墻建設(shè)的相關(guān)許可。
截至發(fā)稿，該小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)仍未就相關(guān)問題達成一致。
小區(qū)里“問題”多多，業(yè)委會長期難產(chǎn)
“每天提心吊膽，沒有安全感。”家住北京海淀區(qū)長河灣小區(qū)的李女士車胎在車庫里被扎，找物業(yè)查監(jiān)控被告知“攝像頭壞了”。
記者從該小區(qū)業(yè)主處了解到，今年年初，長河灣小區(qū)已有多名住戶被盜。多年來，小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設(shè)備不全、消防通道長期被占、公共設(shè)施缺少維護，治安消防等問題頻發(fā)。
記者發(fā)現(xiàn)，長河灣小區(qū)物業(yè)公司為北京城建福安樓寓物業(yè)管理有限公司，據(jù)企查查數(shù)據(jù)提示該企業(yè)相關(guān)風(fēng)險達272條，涉及作為被告的訴訟18起。
記者來到北京城建福安樓寓物業(yè)管理有限公司長河灣項目部，想向負責(zé)人了解業(yè)主反映的相關(guān)問題。客服經(jīng)理劉女士拒絕回答，并要求工作人員“不要讓記者進來”。隨后，記者被工作人員推出門外。
此前，長河灣業(yè)主曾就物業(yè)服務(wù)問題向北京12345市民服務(wù)熱線反映，海淀區(qū)房管局工作人員稱，因該小區(qū)業(yè)委會無法正常履職，致使無法使用住宅公維金解決監(jiān)控系統(tǒng)等問題。業(yè)主們表示，沒有業(yè)委會，業(yè)主們拿物業(yè)沒辦法。
“小區(qū)業(yè)委會始終‘難產(chǎn)’。”據(jù)長河灣小區(qū)業(yè)主史健介紹，他在2015年長河灣小區(qū)業(yè)主大會臨時會議上，被推選為長河灣第二屆業(yè)委會主任委員。但海淀區(qū)北下關(guān)街道辦事處以業(yè)主大會臨時會議召集程序不合法、決議無效為由，拒絕為第二屆業(yè)委會備案。
2019年10月，北京市第一中級人民法院終審判決“北下關(guān)街道辦應(yīng)當對長河灣業(yè)委會的備案變更申請依法履行相應(yīng)職責(zé)”“確認北下關(guān)街道辦不履行法定職責(zé)的行為違法”。
記者從北下關(guān)街道辦事處獲悉，截至發(fā)稿，其仍未為長河灣小區(qū)第二屆業(yè)委會補辦備案，同時拒絕承認在第二屆業(yè)委會基礎(chǔ)上產(chǎn)生的第三屆業(yè)委會。目前長河灣小區(qū)公共區(qū)域因長期欠繳水電費用，即將面臨停水停電。
專家：依法處置相關(guān)矛盾 有效提升治理效能
北京市營建律師事務(wù)所高級合伙人王集金表示，西宸原著小區(qū)開發(fā)商明知西側(cè)圍墻沒有審批手續(xù)，仍在售房項目沙盤、平面圖上進行標注，且在業(yè)主入住前搭建了實體墻，此外更在商品房買賣合同中將“確定向社會開放”模糊表述為“可能”，致購房者誤解，涉嫌銷售欺詐。
中國消費者協(xié)會專家委員會專家邱寶昌指出，商品房買賣合同文本復(fù)雜、專業(yè)性強，信息不對稱風(fēng)險明顯，部分開發(fā)商采用格式合同，消費者往往容易陷入被動、遭受損失。依據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋，銷售廣告和宣傳資料構(gòu)成對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。因此，開發(fā)商應(yīng)當承擔違約責(zé)任。
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授王叢虎表示，法院判決明確要求街道辦履行備案職責(zé)，拒不執(zhí)行生效判決屬于違法行為。“長河灣小區(qū)業(yè)主或業(yè)委會可以申請人民法院啟動強制執(zhí)行程序，督促相關(guān)部門履行判決要求。”
“如物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，或者不配合做好業(yè)委會備案等物業(yè)管理相關(guān)工作，或者在依法被解聘之后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)委會可以依法提起訴訟。”王集金建議。
